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Rédiger un bail commercial

Vos avocats conseils vous accompagnent pour la rédaction de votre bail commercial

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Benjamin Lagleyre
Avocat associé

Vous accompagne grâce à son expertise en Droit des sociétés, Transmission restructuration d’entreprises et Patrimoine

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Fabien Drey
Avocat associé

Vous accompagne grâce à son expertise en Droit des sociétés, Financement & levées de fonds, Droit commercial et RGPD

Sommaire

Bénéficier d’un bail commercial rédigé par des Avocats en Droit des affaires

Vous êtes propriétaire ou futur locataire de locaux commerciaux ?  

Notre cabinet vous propose un accompagnement dédié à la rédaction ou la négociation de votre futur bail commercial sur mesure. 

Nous vous accompagnons de l’étude de vos besoins jusqu’à l’obtention la mise en œuvre de votre projet, tout en vous proposant un suivi juridique, social et fiscal adapté. 

Notre cabinet d’Avocats bénéficie notamment d’une expertise reconnue en matière de rédaction ou de négociations de baux commerciaux dans les domaines suivants :  

  • Restauration et commerces de services ;  
  • Baux commerciaux de galeries marchandes de supermarchés ; 
  • Industrie. 

N’hésitez pas à nous contacter directement afin d’obtenir plus d’informations.

Obtenez rapidement un bail commercial sécurisé et adapté à vos besoins

Afin d’obtenir un devis personnalisé, n’hésitez pas à nous joindre directement par mail ou téléphone, ou à renseigner le formulaire dédié présent sur cette page. 

En tout état de cause, nous reviendrons vers vous au plus vite afin de vous proposer une solution adaptée. 

Un Avocat référent reviendra rapidement vers vous afin de confirmer votre demande et affiner vos besoins. 

Par ailleurs, vous pourrez obtenir rapidement un rendez-vous dans l’un de nos cabinets à de Bordeaux, Agen, Saintes, Pau, Biarritz et La Rochelle.

Pourquoi recourir à un cabinet d’Avocats afin de rédiger un bail commercial ?

La rédaction d’un bail commercial adapté est un enjeu fondamental pour l’ensemble des parties. 

En effet, l’entreprise locataire (preneuse) souhaite sécuriser sa propriété commerciale dans les locaux loués, afin de pouvoir y établir et développer son activité. Un emplacement commercial représente bien souvent un enjeu majeur, notamment dans les zones tendues où l’accès à des surfaces commerciales est particulièrement difficile.  

Ainsi, la signature d’un bail commercial est bien souvent réclamée par les banques afin d’obtenir un prêt dans le cadre du financement de certaines activités (restauration, prêt à porter, etc.).  

Par ailleurs, le détail de la rédaction du bail commercial peut avoir certaines conséquences en matière fiscale, notamment en ce qui concerne la taxe sur les surfaces commerciales (si applicable). 

En outre, le preneur aura tout intérêt à obtenir un bail renouvelé dans l’hypothèse où il souhaite céder son fonds de commerce, la durée et les conditions du bail cédé étant en effet un enjeu majeur de ce type d’opérations. 

Concernant le propriétaire, il est particulièrement important de veiller à ce que les termes du bail commercial soient adaptés aux locaux ainsi qu’à l’activité du locataire. 

En effet, il est courant d’être confronté à des baux ayant été rédigé de manière trop générale, sans prise en compte réelle des spécificité des locaux, de leurs équipements ou de l’activité du preneur. 

Dans ce cadre, l’oubli ou l’imprécision de certaines mentions peut mener à des difficultés d’interprétation pouvant générer certains blocages, voir un contentieux. 

La précision des termes du bail est particulièrement importante afin de permettre à l’ensemble des parties de sécuriser leurs relations à moyen et long terme. 

Nos Avocats étant rompues à la rédaction de baux commerciaux spécifiques (restauration, industrie, galeries marchandes, bureaux, etc.), ces derniers sauront vous assister et vous conseiller afin de rédiger un bail commercial véritablement adapté à vos besoins.

Quelles sont les principales étapes nécessaires à la rédaction d’un bail commercial ? 

Notre méthode éprouvée repose à la fois sur la compétence de nos Avocats en matière de conseil et de rédaction, que notre expérience en matière de contentieux à l’occasion de la défense de nos clients devant les juridictions. 

Grâce à cette analyse, nos Avocats sont capables d’identifier les éventuels risques et vous proposer une rédaction adaptée à vos besoins

Notre technique repose ainsi sur un processus simple, permettant de couvrir l’ensemble des conditions du bail et d’obtenir une documentation complète et à jour des dernières évolutions légales et/ou jurisprudentielles.  

Le processus de rédaction repose généralement sur les éléments suivants. 

L’analyse préalable et la communication des éléments nécessaires à la rédaction du bail commercial 

  1. L’analyse des documents existants, dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial, afin de connaître la nature des relations antérieures entre les parties (si applicable)  
  1. La communication et la revue des informations liées aux parties et à l’historique des locaux, notamment en ce qui concerne la propriété des lieux, la réalisation d’éventuels travaux de construction ou de rénovation et l’activité réalisée par le futur locataire  
  1. L’analyse des locaux et des extérieurs des locaux (analyse des plans et des surfaces, extérieurs, ouvertures, parkings, extraction, etc.). Chaque élément présent dans les locaux doit être analysé afin d’être couvert par les stipulations du bail, notamment en ce qui concerne l’entretien de ces éléments  
  1. La revue des éléments liés à la copropriété (si applicable)  
  1. La fourniture ou la réalisation des diagnostics obligatoires, en fonction de la nature et de l’ancienneté des locaux  
  1. La fourniture de diagnostics ou d’états complémentaires, pour certains types de locaux (pollution des sols, etc.) 
  1. La réalisation d’un état des risques par un professionnel, l’état des risques fournis et généré automatiquement par des sites internet (comme Georisques notamment) étant bien souvent incomplets ou contenant parfois des erreurs  

Une fois ces éléments préalables revus et/ou réalisés, la phase de rédaction peut débuter. 

La rédaction du bail commercial et la négociation des principaux termes

La rédaction d’un bail commercial doit être minutieusement préparée, afin de couvrir l’ensemble des futures relations entre les parties. A cet égard, les clauses suivantes devront notamment être discutées :  

  1. La désignation précise des locaux, en identifiant les surfaces, la consistance des locaux, les accessoires (parking, extraction, etc.), l’utilisation des parties communes, les éventuelles servitudes, etc.  
  1. La préparation de l’état des lieux, conformément aux dispositions de l’article L.145-40-1 du Code de commerce  
  1. La destination des locaux, c’est-à-dire les activités que le locataire pourra exercer dans les lieux. Cette clause est un élément essentiel du bail et doit ainsi être rédigée avec soin  
  1. La durée du bail. En effet, rien n’interdit de prévoir une durée du bail supérieure à 9 ans. Cette possibilité induit cependant des conséquences au niveau du montant du loyer et de la faculté de résiliation triennale. Chaque partie doit ainsi comprendre l’impact de la modification de la durée du bail. 
  1. Le montant du loyer, qui peut être fixe ou variable en fonction de certains critères  
  1. La révision du loyer, sa périodicité et sa méthode de variation  
  1. L’éventuel droit d’entrée permettant au propriétaire d’obtenir une somme complémentaire lors de la signature du bail, sous certaines conditions  
  1. La fixation du dépôt de garantie demandé au locataire en garantie de l’exécution des conditions du bail  
  1. La répartition des coûts entre le propriétaire en ce qui concerne :  
    • Les charges et taxes liées à l’utilisation des locaux
    • L’entretien des locaux 
    • Les travaux
  1. Les conditions liées à la cession ou la sous-location par le preneur du droit au bail dont il bénéficie  
  1. La restitution des locaux au terme du bail et le sort des améliorations, aménagements et constructions réalisés en cours de location par le locataire, notamment par l’insertion d’une clause d’accession 
  1. La clause résolutoire, permettant de mettre un terme au bail de manière anticipée en cas de non-respect du bail, et ses conditions de mise en oeuvre 

La réalisation des annexes obligatoires

En complément de la rédaction du bail en lui-même, une attention particulière doit être portée à la rédaction des annexes. 

En effet, certaines annexes sont obligatoires et leur défaut est lourdement sanctionné.  

Ainsi, les principales annexes à joindre au bail sont les suivantes :  

  1. La répartition précise des charges et des taxes entre le propriétaire et le locataire ;  
  1. L’état des risques et pollutions, conformément aux dispositions de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. A défaut, le locataire peut demander la résolution du bail ou la réduction du montant du loyer. Dans ce cadre, la rédaction d’un étant complet et à jour est un enjeu particulièrement important. 
  1. Le diagnostic de performance énergétique, conformément aux articles L. 126-26 et R. 126-16 du Code de la construction et de l’habitation.  
  1. L’annexe environnementale, conformément à l’article L. 125-9 du Code de l’environnement, pour les locaux de bureaux ou de commerces dont la surface est supérieure à 2.000 m2.

La réalisation des annexes facultatives, à adapter en fonction de chaque situation

En complément des annexes obligatoires, et en fonction de la situation des locaux, certaines annexes complémentaires doivent être communiquées, dont notamment :  

  1. Le plan précis des locaux du local  
  1. Le diagnostic amiante, pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997  
  1. Le diagnostic environnemental, lorsque les locaux donnés à bail ont été occupés par un locataire exerçant une activité potentiellement polluante (garage, industrie, station-service, etc.)  
  1. Un descriptif des plans et travaux importants que le locataire souhaite réalisés dans les locaux afin de les adapter à son activité  
  1. La fourniture des éléments liés à l’accessibilité du local, par la communication d’un rapport établi par un bureau de contrôle ou, pour les locaux non-conformes, par la fourniture d’un agenda d’accessibilité

Pourquoi recourir à ETIC Avocats pour rédiger ou négocier votre futur bail commercial ?

La question peut paraître légitime, au regard du nombre croissant de plateformes et de professionnels promettant aujourd’hui une création rapide et au moindre coût. 

Les services du cabinet ETIC Avocats n’ont pas la même vocation.

Les avantages de confier à ETIC Avocats la rédaction de votre futur bail commercial 

  • Analyse préalable de vos besoins et réalisation des annexes obligatoires et/ou facultatives
  • Accompagnement par un ou plusieurs Avocats référents
  • Rédaction d’une documentation sur mesure
  • Signature en ligne ou en présentiel 
  • Espace client en ligne pour le suivi des relations entre les parties

Une équipe dédiée au Droit des affaires

La rédaction et/ou la négociation de votre futur bail commercial est directement traitée par notre pôle Droit des affaires, sans recours à une quelconque sous-traitance.

Chaque dossier de notre cabinet est traité directement par un Avocat référent, assisté d’un ou plusieurs collaborateurs, et d’un formaliste. 

Au besoin, et en fonction des spécificités de votre dossier, d’autres départements du cabinet ETIC pourront être amenés à vous assister.

La philosophie ETIC

Notre cabinet d’Avocats a pour volonté, depuis plus de 10 ans, de mettre à disposition de ses clients l’ensemble des outils permettant de fluidifier et d’accélérer nos échanges. Dans ce cadre, l’intégralité du processus de création peut être géré à distance, grâce à nos systèmes de visioconférence sécurisée ainsi qu’au recours à la signature électronique.  

Ces éléments nous permettent d’offrir à nos clients un accompagnement dédié, rapide et sur mesure.  

En matière de création de société, et en complément des formulaires pouvant être renseignés sur notre site internet, chaque futur client est contacté par un Avocat référent afin d’affiner son projet. Au besoin, il vous est bien évidemment possible de venir nous rencontrer dans l’un de nos bureaux en Nouvelle Aquitaine

Au cours de ces échanges, l’ensemble des sujets est abordé par un spécialiste de la matière. Au besoin, des réponses spécifiques peuvent être apportées en complément par nos Avocats agissant en matière de droit fiscal, de droit du travail et de protection sociale. 

Ces échanges vous permettent d’obtenir un service parfaitement adapté à votre projet et son développement. 

Pour nos Avocats et juristes, vous n’êtes pas un simple numéro, vous êtes notre client et cela fait toute la différence.  

Ainsi, une fois votre société créée, la majorité de nos clients choisit de bénéficier d’un ou plusieurs de nos abonnements en matière de suivi juridique, social et fiscal.  

Notre principal objectif est ainsi d’assurer le suivi de nos prestations et l’accompagnement de nos clients, à chaque étape de leur développement. 

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre page de présentation.

Les avantages ETIC, un accompagnement à 360° pour la création de votre société

  • Un conseil sur mesure  
  • Un accompagnement dédié intégrant l’ensemble des besoins des entreprises et de leurs dirigeants 
  • Une offre de suivi par l’intermédiaire d’un abonnement 
  • Un espace client en ligne accessible 7j/7 et 24h/24 
  • L’accès à nos ressources, nos formations et nos actualités juridiques, fiscales et sociales en continu

Les questions fréquentes concernant la rédaction d’un bail commercial ?

Quelle est la durée minimale d’un bail commercial ?

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans (article L145-4 du Code de commerce). Toutefois, rien n’empêche que le bail ait une durée supérieure à 9 ans. Cette durée supérieure à 9 ans implique notamment que le loyer sera fixé de plein droit à la valeur locative (article L145-34 du Code de commerce), et qu’l sera donc déplafonné. Tout bail dont la durée est supérieure à 12 ans doit par ailleurs être signé en la forme authentique, et donc devant Notaire, ce qui inclut une taxe complémentaire.

Est-il possible de prévoir un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans, sans possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les 3 ans ?

Par principe, le locataire peut donner congé tous les 3 ans. On parle alors de 3, 6, 9 afin d’identifier le bail commercial. Il est toutefois possible de prévoir une durée ferme dans les cas suivants : Le bail est supérieur à 9 ans ; ou Le bail porte sur un local monovalent, est à usage exclusif de bureaux ou est un local de stockage.

Quelles sont les frais et réparations ne pouvant pas être mis à la charge du locataire commercial ?

La loi ainsi que la jurisprudence encadrent de manière stricte la répartition des charges entre le locataire et le bailleur. En cas de doute, la jurisprudence estime ainsi que la clause doit être interprétée en faveur du locataire. A cet égard, le bail doit être particulièrement précis sur ce point et prévoir l’ensemble des charges dont la répartition est prévue. En outre, il est rappelé que certaines charges ne peuvent en tout état de cause pas être imputées au locataire, comme par exemple les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

à partir de

1000€(hors taxe)

Ce tarif comprend :

  • Analyse préalable
  • Rédaction des actes
  • Rédaction des annexes obligatoires
  • Suivi juridique

Options disponibles :

  • Conseil des associés et dirigeants
  • Abonnement de suivi juridique
  • Abonnement de suivi social
  • Abonnement de gestion des impayés
  • Abonnement de suivi RGPD

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